Défiscalisation, loi Pinel pour 2015

Vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf et à ce titre, générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'une réduction d'impôts voire une annulation d'impôts.

Le dispositif instauré par la Loi Pinel créé en 2015 a fait des placements immobiliers une valeur sûre et extrêmement rentable en proposant jusqu'à 21% de l'investissement en économie d'impôts sur 12 ans.
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La Loi Pinel en quelques éléments :

     Une durée de location sur 6, 9 ou 12 ANS

     Une RÉDUCTION D'IMPÔTS allant jusqu'à 63 000€ sur 12 ans

     La possibilité de louer le bien à ses ENFANTS ou à ses PARENTS

Loi Pinel, l'essentiel

Présentée le 29 août 2014 dans le cadre du nouveau plan de relance pour le logement et mise en place par la loi de finances 2015, la loi Pinel remplace la loi Duflot.

Son objectif est d'encourager l'investissement immobilier des particuliers dans les villes où la demande locative est forte.

Par rapport au dispositif Duflot, la loi Pinel entraîne 3 changements majeurs pour les investisseurs : possibilité de choisir la durée d'engagement de location : 6 ou 9 ans avec possibilité de prolongement jusqu'à 12 ans.

La réduction d'impôt accordée est alors proportionnelle à la durée d'engagement.

Il est désormais possible de louer le logement à un ascendant ou descendant (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015).

L'avantage fiscal pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est aligné sur celui des particuliers.

Par ailleurs, le zonage des logements fait l'objet de modifications. Certaines communes sont ainsi reclassées en zone A ou B1 tandis que d'autres sont déclassées en zone B1 ou B2.

À titre d'exemple : Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier passent de la zone B1 à la zone A. Le Havre, Caen et Dijon sont reclassées de la zone B2 à la zone B1.

Le dispositif intègre un volet écologique, pour être éligibles les logements doivent donc répondre à la norme RT 2012 ou au label BBC.

Un avantage fiscal sur 6, 9 ou 12 ans

L'investisseur peut choisir de s'engager dans le dispositif Pinel sur 6 ou 9 ans prolongeable jusqu'à 12 ans.

La réduction d'impôt accordée est donc proportionnelle à cette durée d'engagement : 12 % du prix d'achat du logement pour un engagement de 6 ans, 18 % du prix d'achat du logement pour un engagement de 9 ans, et jusqu'à 21 % du prix d'achat du logement pour un engagement de 12 ans.

Passé l'engagement de 6 ou 9 ans, l'investisseur peut prolonger son engagement par période de 3 ans jusqu'à une durée totale de 12 ans.

La loi Pinel prévoit un maximum de 2 investissements par an pour montant global des investissements plafonné à 300 000 € par an.

Les engagements de la loi Pinel

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les investisseurs doivent s'engager sur plusieurs points :

investir entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 dans un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement répondant à la norme RT 2012 ou au label BBC,

louer le logement pendant 6 ou 9 ans minimum, le logement doit constituer la résidence principale du locataire, le logement doit être loué nu,

le logement doit se situer dans les zones A bis , A, B1, B2 (sur agrément).

Les loyers doivent respecter les plafonds de loyers établis par zones géographiques.

Les ressources du locataire doivent respecter certains plafonds.

Le prix de l'investissement doit respecter le plafond de prix par mètre carré de surface habitable de 5 500 €.

Conditions loi Pinel 2015

La loi Pinel reprend les dispositions de la loi Duflot tout en assouplissant certaines mesures :

  • elle permet de choisir parmi 2 durées d'engagement de location : 6 ou 9 ans avec possibilité de prolonger la durée d'engagement jusqu'à 12 ans au total ;
  • il est possible de louer le bien immobilier à ses ascendants ou descendants (logements acquis à partir du 1er janvier 2015 sous certaines conditions) ;
  • les conditions d'accès au dispositif des SCPI sont alignées sur celles des particuliers.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Pinel, il faut respecter certaines conditions, tant sur le plan du bien immobilier que de sa mise en location.

Conditions de la loi Pinel sur le bien immobilier

Pour pouvoir entrer dans le cadre de la loi Pinel, le bien immobilier doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Le type de bien immobilier

Le bien immobilier doit être :

  • acquis neuf ou en état d'achèvement ;
  • fait construit par l'investisseur ;
  • un local transformé en logement ;
  • un logement réhabilité ;
  • un logement faisant l'objet de lourdes réparations.
  •  

Le logement doit également respecter certaines performances énergétiques :norme RT 2012 ou label BBC.

 

La situation du bien immobilier

Le bien immobilier doit se situer dans des zones bien particulières, correspondant aux zones où la demande locative est la plus forte.

Un nouveau zonage est entré en vigueur à compter du 1er octobre 2014 :

  • zone A : 650 communes telles que les communes de l'agglomération parisienne, de la Côte d'Azur, du Genevois français et de l'agglomération lyonnaise et Montpelliéraine ;
  • zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, et du Val-d'Oise ;
  • zone B1 : 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre-mer, Corse ;
  • zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Île-de-France.

La liste des communes affectées aux zones A, A bis, B1, B2 et C est consultable dans l'arrêté du 01/08/14.

Le prix d'achat du bien immobilier

Le montant total des investissements éligibles à la loi Pinel est plafonné à 300 000 € par an, avec un maximum de 2 investissements par an.

Par ailleurs, le prix d'achat au m2 du logement ne doit pas dépasser 5 500 €.

  1. Conditions de la loi Pinel sur la mise en location

Durée de mise en location

L'investisseur doit s'engager à mettre son bien immobilier en location.

Cependant il peut choisir parmi 2 durées d'engagement : 6 ou 9 ans.

L'avantage fiscal accordé varie ensuite selon la durée de cet engagement.

Il peut également choisir de prolonger son investissement à hauteur de : 2 périodes de 3 ans si son engagement initial est de 6 ans ; 3 ans si son engagement initial est de 9 ans.

Plafonnement des loyers

Les loyers doivent être plafonnés pendant toute la durée de location.

Le montant des plafonds varie selon la zone géographique où se situe le logement.

Plafond des loyers en € par m2 pour la Zone A = 12,42€

Ces plafonds de loyer sont modulables selon la superficie du logement avec l'application d'un coefficient multiplicateur.

Ce coefficient multiplicateur est obtenu en effectuant le calcul suivant : 0,7 + 19/surface habitable du logement.

Le coefficient est ensuite arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.

Plafond de ressources des locataires

Les logements qui bénéficieront du dispositif Pinel devront être mis en location à titre de résidence principale et devront être loués nus.

De plus, les ressources des locataires ne devront pas dépasser certains plafonds.

Ces plafonds sont définis en fonction :

  • de la zone géographique ;
  • de la composition du foyer.

 

Plafonds de ressources 2014 en Métropole.

Composition du foyer

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 831 €

36 831 €

30 019 €

27 017 €

Couple

55 045 €

55 045 €

40 089 €

36 079 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

72 159 €

66 169 €

48 210 €

43 398 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

86 152 €

79 257 €

58 200 €

52 380 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

102 503 €

93 826 €

68 465 €

61 619 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

115 344 €

105 584 €

77 160 €

69 443 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

12 851 €

11 764 €

8 608 €

7 746 €

 

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, la loi Pinel permet de louer le logement à ses ascendants ou descendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie du foyer fiscal et qu'ils répondent aux conditions de ressources.

Exemple de réduction d'impôt Pinel

La loi Pinel permettra de bénéficier jusqu'à 63 000 € d'impôt sur 12 ans pour un investissement locatif.

Vous achetez un bien immobilier d'une valeur de 285 000 € à Montpellier (zone A), pour une superficie de 70 m² et 3 pièces. Vous mettez ce bien en location avec un loyer de 800 €.

Engagement de location de 6 ans

Vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à : 285 000 × 12 % = 34 200 €. Cette réduction d'impôt est répartie sur 6 ans.

Chaque année vous pourrez ainsi bénéficier de 5 700 € d'impôt en moins.

Engagement de location de 9 ans

Vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à : 285 000 × 18 % = 51 300 €. Cette réduction d'impôt est répartie sur 9 ans.

Chaque année vous pourrez ainsi bénéficier de 5 700 € d'impôt en moins.

Prolongement de l'engagement de location jusqu'à 12 ans

Si vous vous êtes engagés sur 6 ans et que vous décidez de prolonger votre investissement sur 2 périodes de 3 ans , réduction d'impôt correspondant à :

  • 285 000 × 12 % = 34 200 €
  • + 285 000 × 6 % = 17 100 €
  • + 285 000 × 3 % = 8 550 €
  • = 59 550 €

Si vous vous êtes engagés sur 9 ans et que vous décidez de prolongez votre investissement de 3 années supplémentaires, réduction d'impôt correspondant à :

  • 285 000 × 18 % = 51 300 €
  • + 285 000 × 3 % = 8 550 €
  • = 59 850 €

Vous bénéficiez de :

  • 5 700 € d'impôt en moins les 6 ou 9 premières années ;
  • 2 850 € d'impôt en moins les 3 dernières années.

Vous devez vous engager à louer le logement à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds définis pour la zone A.

Exemple de financement Pinel

Vous investissez 285 000 € dans un logement avec un engagement de location de 9 ans :

  • Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 51 300 €.
  • Vous percevez un loyer de 800 € par mois sur 9 ans, le locataire vous verse en tout 86 400 €.
  • La réduction d'impôt et les loyers vous permettent de toucher 137 700 €, soit plus de 48 % du prix d'achat.
  • Résultat : au bout de 9 ans, le logement vous a coûté 147 300 € (plus les frais de notaire).